Achizițiile de imobile rămâne a fi cea mai importantă în viața fiecăruia, chiar dacă pandemia a fost o sperietoare pentru mulți cetățeni. Este bine să cumperi, să vinzi, sau trebuie să mai aștepți? Este întrebarea care îi frământă pe mulți români care locuiesc în America. În această ediție aflăm despre fluctuația de prețuri, dobânda la creditele pentru finanțare și despre piața de Real Estate de la experții imobiliari cu aproape zece ani în spate de experiență.
În majoritatea orașelor americane, oamenii s-au arătat interesați în tranzacții. Potrivit agentului imobiliar din R. Moldova, Rodica Balan, recunoscută pentru vânzările de case de milioane în New York Times, prețurile în scădere din anul trecut cu 20% au impulsionat cumpărarea caselor din New York, iar anul curent se prevede a fi unul destul de complicat din cauza creșterii prețurilor.
O lecție pe care au învățat-o americanii din perioada pandemică este să-și caute case mai spațioase, cu grădină și salon, terasă sau balcon, sau care vor să-și extindă spațiul de locuit. “Asta înseamnă o investiție mai mare, dar unii americani s-au bucurat de facilități, și anume, extrategrea a o sută de mii de dolari din fondurile de pensii, înainte de atingerea vârstei de pensionare, fără penalități Mulți au profitat de acest beneficiu și și-au epuizat aceste conturi pentru a-și procura case mai mari”, a menționat Rodica Balan la o emisiune pentru diaspora din America, Dor de Moldova.
„În luna octombrie mi-am procurat o casă în suburbia din Manhattan, a fost un an foarte solicitant, lumea fuge spre suburbii, am recurs la multe reparații și renovări”, a mai adăugat Rodica. Cei care nu își permit o achiziție, au recurs la renovări și ajustarea locului de muncă acasă. Pe de altă parte, cei care dispun de surse mari, au continuat să cumpere case de milioane, dar mai puține tranzacții de acest gen s-ua înregistrat în palmarezul agenților imobiliari.
“Dacă cineva deține acum o casă, sfatul meu este să mergeți la bănci pentru a procura un al doilea imobiliar datorită valorii acumulate din prima casă pe care o dețineți. La fel, este momentul oportun să refinanțați casele, acum beneficiați de cele mai bune rate din istoria americană. Ce-i drept, a durat acest proces vreo 6 luni, dar am reușit multe economii”, ne sfătuiește Rodica Balan, agent la TrimpleMint, NYC.
De la o rată creditară precedentă de 3.5%, aceasta s-a redus la 2.5%. În acest fel, mulți români din SUA și-au redus plățile lunare pentru creditele ipotecare cu 400 – 600 USD pe lună, fapt ce este destul de îmbucurător pentru mulți care au recurs la această decizie. Acesta este și unul di motive pentru care mulți americani nu doresc să-și vândă proprietățile, este de părere un alt agent moldovean din Chicago, Aurica Burduja, care a devenit după opt ani de experineță, top producător în vânzările real estate din suburbia Chicago.
“Majoritatea dintre clineții mei au reușit să-și refinanțeze casele, 80% din activitatea creditorilor s-a referit la refinanțări. Unii au procurat case acum cinci ani cu o rată de 4%-5%, deși au avut un scor destul de bun, iar acum este momentul oportun să le refinanțeze. Această situația i-au determinat pe mulți să nu le mai vândă, pentru că plata lunară a scăzut considerabil. Nu mai are rost să se mute la o casă mai scumpă cu o rată mai mare. Și-au dat seama că vor vine foarte ușor, dar vor cumpăra foarte prost”, a menționat Aurica Burduja la emisiunea DOR de Moldova.
Monica Tibrea, ofițer pentru finanțări la One Republic Mortgage din Chicago, a avut ocazia să refinanțeze de trei ori o proprietate a clientului său doar în ultimii doi ani, fapt ce demonstrează cât de mult a fluctuat rata creditară în acești ani.
După vaccinare, situația pe piața imobiliară s-ar putea să se schimbe, dar oferta de case va rămâne o mare problemă, consideră experții.
Cu toate acestea, cei care vor să investeacă în imobile au găsit momentul potrivit, pentru că odată cu această pandemie, sănătatea oamenilor s-a dovedit a fi una deplorabilă, ne mai explică Rodica Balan.
“Dacă cineva a decedat și dorește vânzarea apartamentului în condiții proaste sau este delapidat, cumpărătorii își pot asuma o reparație într-o casă mai deplorabilă, puteți negocia prețul casei cu 15% direct de la vânzător. Prima achiziție de acest gen este dificilă, dar dacă vă puneți speranța într-un expert bun, vă poate ajuta să recuperați sume mari de la o astfel de tranzacție. În timp, valoarea casei va crește și o veți putea revinde”, ne sfătuiește Balan.
Fiecare comunitate are un mod diferit de gândire. Aurica Burduja constată că majoritatea cumpărătorilor doresc reparație finală, fără a investi în reparație, fapt care micșorează șansele de a găsi o opțiune potrivită.
“Le explic tuturor cât ar fi costat casa cu rata dobânzii din anii precedenți, care e avantajul pentru piața din acest an. E bine să cumpărați o casă pe un timp îndelungat, în care să locuiți cel puțin zece ani. Gândul că o voi vinde peste doi ani ar trebui să dispară, pentru că veți intra în multe cheltuieli și taxe care se referă la revinderea casei pe piață și nu veți acumula valoarea adăugată a proprietății. Dacă intenționați să vă mutați în alt stat, încă nu sunteți siguri că ați găsit locul potrivit de trai, mai bine să așteptați un pic”, este de părere Aurica Burduja, realtor la @Properties din Chicago.
Cumpărătorii sunt foarte constrânși în alegerile lor și în statul New Jersey, unde inventarul de case s-a reduc cu 70%. Datorită competiției de oferte din partea cumpărătorilor, orice casă practic putea fi vândută la un preț destul bun, ne explică Evghenia Berzan, agent imobiliar la Kellers William din New Jersey.
Astfel, piața imobiliară este în permanentă schimbare. Potrivit agenților din această zonă, în perioada pandemică, prețurile în suburbii s-au ridicat. 2021, la fel, va fi o perioadă foarte favorabilă ca americanii să-și vândă proprietățile, pentru că prețurile vor continua să crească.
“În 2020 suburbiile au devenit importante pentru real estate, New Jersey are un aflux enorm, așa cum locuitorii din New York preferă să plece în afara orașului. Din New Jersey poți ajunge cu trenul spre New York. Această intensitate s-a simțit ca o schimbare considerabilă în 2020. Trebuia să pregătesc clienții pentru o perioadă foarte complicată din punct de vedere psihologic, acest proces devenind mai îndelungat”, ne explică Evghenia Berzan.
Cu aceeași frustrare se confruntă și românii din Chicago. Ratele dobânzii s-au redus, iar prețurile au crescut, dar am ajuns la un nou echilibru acești doi factori importanți pe piața imbobiliară. Acum este timpul de vânzare foarte favorabil. Înainte de a face o decizie pe o piață fierbinte, e bine să considerați toate dezavantajele.
Agenții ne mai recomandă să evităm finanțarea de la băncile mari, care au devenit foarte stricte și oferă rate mai înalte. Așa cum oamenii și-au pierdut salariile și veniturile, cu un buget mai limitat, ne încurajează să mergează să ne adresăm instituțiilor financiare mai mici.
Monica Tibrea, ofițer pentru finanțaări de casă din Chciago, ne spune să fim destul de precauți cu această decizie și foarte bine pregătiți. Dacă nu poți demonstra cel puțin doi ani de istorie de muncă, și dacă istoria creditară nu este una potrivită, e bine să așteptăm și să ne pregătim pentru de acest proces. Potrivit ei, scorul creditar îl puteți construi în câteva luni.
“Toți acești factori influențează foarte mult! Mulți moldoveni și români activează în baza formularului 1099, pe cont propriu, mai ales moldovenii care activează în domeniul transportului sau alte servicii esențiale în perioada pandemică, au foarte multe avantaje pentru că multe cheltuieli de investiții pot fi considerate venituri pasive.
Spre exemplu, după 12 plăți efectuate pentru mașina perosnală sau de serviciu, care trebuie să fie reflectate numai din contul de business, și chiar dacă este cumpărată pe numele propriu, această plată devine o datorie în business, și nu se mai consideră o cheltuială personală. Dintr-o dată te poți califica, pentru că aceste plăți nu vor mai afecta veniturile tale personale.
Dacă doar unul din membrii familiei aplică pentru finanțarea casei, spre exemplu, soțul care are cele mai multe venituri, atunci vă recomand ca orice investiție de mașină să fie efectuată de soție, ca să scutească povara pentru plățile lunare. Dar cel mai bine, e să așteptați orice investiție înainte de a vă califica pentru un împrumut de casă.
La fel, poți să-ți construiești un scor bun doar în baza cardurilor bancare, nu e neapărat să faci investiții în mașini. Încearcă să nu cheltui banii de pe credit, să-i ții sub control și să demonstrezi că nu a fost ultima ta speranță de viață pentru a exista din aceste credite oferite de bancă”, ne explică Monica.
Așa cum ne apropiem de sezonul taxelor, prezentarea veniturilor acumulate în ultimii doi ani este esențială. Potrivit expertului în finanțările de case, sunt anumite plăți care pot fi deduse pentru angajații care lucrează pe cont propriu și pe care finanțiștii le consideră drept venituri.
“Deprecierea auto este foarte importantă, ea se adaugă în categoria venituri și nu se achită taxele pentru această categorie. Să luăm un exemplu, dacă ai un venit net de 50 mii dolari, ai un camion care s-a depreciat la valoarea de 30 mii dolari, atunci eu pot să consider că venitul total este de 80 de mii de dolari. Este o oportunitate pe care nu o puteți neglija”, ne zice Monica Tibrea.
În SUA, foarte mulți și-au pierdut locul de muncă, încearcă alte joburi, trebuie să se recalifice. Potrivit Monicăi Tibrea, cei angajați în baza formularului W2 au șanse să obțină o finanțare a casei mult mai degrabă. “Dacă v-ați pierdut jobul și ați stat acasă trei luni, vă puteți recupera pierderea cu această opțiune, dar dacă perioada este de șase luni, atunci trebuie să munciți un an pentru a vă califica pentru finanțare.
La fel, dacă ai început un alt business și ai trecut de la servicii de fast-food și restaurante la cele de transport, se va considera un alt tip de afacere și va trebui să activați încă doi ani pentru a demonstra că afacerea este una prosperă. O mare problemă cu care s-au confruntat mulți moldoveni e că au luat cu împrumut o mașină personală, care a redus șansele obținerii finanțării. Sugestia mea este să faceți achiziția pe contul altei persoane și mai mult, de pe contul afacerii”, a mai adăugat Monica Tibrea.
Agenții imobiliari consideră că educația financiară este foarte importantă pentru comunitatea tânără de români și moldoveni. “A trebuit să așteptăm un an pentru a vedea cum au fost făcute taxele, dacă scorul a crescut. Mulți clienți ajung la etapa când au găsit deja casă, dar nu mai sunt acceptați pentru finanțare. Dacă prietenului tău i-a reușit să finanțeze o casă cu același scor bancar, nu înseamnă că vei merge pe aceeași pași. Nu este garantat că vei putea găsi o casă în perioada de trei luni, pentru că multe instituții sunt suprasolicitate și nu se reușește procurarea la momentul pe care l-ai planificat”, ne explică Aurica Burduja.
O altă problemă pe care o ridică experții în domeniul real estate este că mulți moldoveni nu știu să folosească corect banii gheață, și ne recomandă să îi ținem pe conturile bancare, pentru a putea demonstra veniturile. “Noi suntem foarte serioși când oferim o pre-finanțare, ca să nu pierdem timpul nici a agentului ipotecar, nici a clientului care își face mari speranțe”, a mai adăugat Monica Tibrea, de la One Republic Mortgage .
Prezicerile experților pentru anul 2021 arată o rată a dobânzii destul de mică, oferta la fel, va rămâne destul de mică. E momentul să ne întrebăm dacă suntem pregătiți pentru această schimbare. Cererea de case va crește tot mai mult, iar în continuare ne vom confrunta cu o insuficiență de proprietăți pe piață.
Un subiect dureros pentru mulți români din America este numărul caselor preluate de către bănci, care poate fi în creștere pentru unii, fiind loviți de criza pandemică. Procedura de “Foreclosure” rămâne una aprinsă, oamenii s-au pomenit cu conturile bancare înghețate, pentru că au întârziat cu plățile lunare pentru casă. Astfel, agenții ne încurajează să recurgem la replanificarea plăților cu banca pentru a nu ne pierde casele, datorită multor factori care au influiențat piața imobiliară pe timp de criză pandemică.
Natalia Ghilașcu